Critério de Cobrança da Cota Condominial: Fração Ideal ou Unidade?

Em Julho do ano de 2021, o STJ decidiu que o critério para cobrança da taxa básica condominial não pode ser baseada na área de cada imóvel, pois se refere à utilização e serviços das áreas comuns do edifício, que são igualmente usadas por todos os condôminos, sejam eles da cobertura ou de outras unidades.

É interessante lembrar que em várias decisões anteriores, o resultado foi outro, como por exemplo, a de Junho de 2020, a 3ª Turma do próprio STJ, se pronunciou em decisão contrária à atual, conforme matéria no site: migalhas.com.br

A alegação foi de que a cobrança em dobro, se referia ao espaço ocupado pela unidade, que se desmembrada fosse, daria chance à que outra unidade, ali instalada, pagasse outra cota, amenizando o rateio de todos.

São duas visões divergentes, que merecem uma reflexão, para votação da Convenção de condomínios verticais, já que em condomínios horizontais, é considerado por todos, mais razoável, que se calcule pelo tamanho do lote ocupado pelo imóvel.

Este assunto foi tema de um artigo escrito em 13 de fevereiro de 2022,  pelo Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro, que apresentamos a seguir.

DECISÃO DO STJ EQUIPARA COTAS CONDOMINIAIS

Por meio do Recurso Especial nº 1837019, publicado no dia 21 de julho de 2021, o
ministro Marco Buzzi (STJ) decidiu que é ilegal a cobrança de taxa básica condominial proporcional à
área de cada apartamento. A decisão favorece, por exemplo, os apartamentos de cobertura que,
embora disponham de área maior do que os demais, devem pagar a mesma taxa básica. O argumento
assevera que as áreas comuns do edifício não são utilizadas com mais frequência pelos moradores
da cobertura do que pelos outros condôminos.

Prática comum nos edifícios em condomínio, a cobrança proporcional à área de cada
apartamento nasceu da equivocada interpretação do artigo 12, da Lei nº 4.591/1964, que regula as
incorporações em condomínio. Quem faz a convenção original é o incorporador. Diz a lei: “Art. 12.
Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na
Convenção, a quota parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção,
a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade”.

Igualmente, o art. 1.336, do Código Civil estabelece: “São deveres do condômino: I –
contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção”. A fração ideal do terreno, no entanto, não é cálculo simples. Deve ser feito
de acordo com a NBR 12.721/06, da ABNT, levando-se em consideração as áreas exclusivas de cada
unidade que, inclusive, podem implicar cálculo de áreas equivalentes – no caso de sacadas, por
exemplo -, e as áreas de uso comum. Estas, na proporção da área exclusiva.

Ocorre que despesas gerais de conservação do edifício não podem ser consideradas
como tributo. O IPTU, por exemplo, cobra-se de acordo com o valor do imóvel. Apartamento maior,
imposto maior. Correto! Entretanto despesas com elevadores, manutenção, zeladoria, vigilância e
conservação são custos de divisão equitativa, por unidade, e não pela fração ideal. Pelo menos em
tese, todos os moradores de um mesmo edifício, independentemente da área privada de cada um,
usam o elevador e as áreas comuns na mesma intensidade.

A lei é inteligente ao conferir liberdade de convenção, permitindo que os próprios
condôminos, em assembleia, possam corrigir essas distorções. Os próprios incorporadores já se
deram conta do sistemático equívoco e vêm deixando de usar a fração ideal do solo como base para
o rateio de despesas condominiais. Assim, a proporcionalidade de voto pela fração ideal prevista no
art. 24, §3º da lei 4.594/64 tem sido evitada, para facilitar a votação nas assembleias. Diferentes são
os condomínios horizontais. Nestes, a cota é proporcional ao tamanho do lote.

O que vale, portanto, nos edifícios em condomínio, é a divisão igualitária dos custos
de manutenção, por unidade, e não pela fração ideal. Taxa condominial não é imposto. O art. 19 da
própria Lei 4.591/64 prevê o mesmo direito de uso, das áreas comuns, pelos condôminos. A decisão
é importante para o mercado imobiliário, porque desonera lojas e apartamentos de maior porte no
mesmo edifício, facilitando a comercialização. Além do mais, corrige injustiça histórica afrontosa ao
princípio da isonomia e à boa fé objetiva, previstas na lei civil.

João Teodoro da Silva
Presidente – Sistema Cofeci-Creci – 13/FEV/2022

Crédito da Foto: site Migalhas.com.br

Fernanda Fernandes

Assessoria de Comunicação

CRECI BAHIA

Fonte: http://www.creciba.gov.br